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時論廣場》放任房價飆漲 限貸令太遲（莊孟翰）
19:572024/08/28 言論 莊孟翰

央行日前要求銀行9月6日前提出不動產貸款總量自主管理計畫，被解讀為「限貸令」，因而加劇房貸錢荒；為此，行政院長卓榮泰28日信心喊話政府不會有限貸令，將找央行商討讓大家安心。只是，房價飆漲已歷經數年，主管機關的保守心態，導致房價泡沫指標均已進入紅色警戒，即便要重新檢討限貸令，恐怕也只是事倍功半，無濟於事。

衡量房價是否泡沫有幾項關鍵指標，其中，依國際衡量指標，房價所得比合理倍數應為3至5倍，但截至今年第一季，全國卻是10.35倍，北市更高達16.08倍；房貸本息占家庭收入30％較為合理，但全國卻是44.30％，北市更高達68.82％；房貸餘額占GDP40％較為合理，2023年購置住宅貸款加上建築融資卻高達56.32％。若再從年租金報酬率、房價短期漲幅、投資性需求等指標來看，均證明房價早已跨越泡沫紅色警戒線無疑。

此波房市多頭於2019年就出現，各地紛傳排隊買房、建商喊出百分百完銷，主管機關卻未深入了解市場走勢與投機炒作之嚴重性，特別是央行早就應該進入狀況，卻因過於保守而錯過超前部署的最佳良機，殊為可惜。

尤其，早從2018年台商因中美貿易戰開始回流，台灣股票總市值從2018年12月29.31兆一路飆漲，截至今年8月28日已來到71兆4034.87億；此一數據對比25兆2342億的GDP，高達2.83倍之多，而股價成長與房價倍數上漲之間，也就自然而然的產生了相互拉抬作用。或許政府認為，自106年起已施行高稅率的房地合一稅，而實際上也已循此課徵高達2千多億的稅收，惟其間亦代表投機炒作依舊相當盛行。

因此，去年《住宅法》修法期間，本人應主管機關邀請提出報告的一項重點，就是去年8月媒體明明還在報導「房價沒有最高、只有更高」，政府還在房價高點推出新青安；且股市超過2萬點緊接而來，更是讓房市與股市的拉抬效應更為顯著。

「限貸令」不是不好，而是央行早就該出手，時至今日，時機點實屬太晚，反而讓社會大眾未蒙其利先受其害。近期「非投機客」購屋者陷入房貸錢荒，就是明顯例證。

接下來，限貸令該如何修正？坦白說，時間點恐怕已來不及。除非央行允許銀行將《銀行法》第72-2條的分母規模做大，讓銀行得以多放些貸款，只是這又會衍生另一個問題，亦即放款人員明知泡沫嚴重，若繼續放貸，必然使得房價繼續飆漲；一旦泡沫破了，又得由銀行自行負責，形同陷入動輒得咎的處境。

整體而言，主管機關忽略中長期房價飆漲問題所衍生的後果，確實已讓「健康房市」的目標距離民眾期待是更形遙遠了。

（前淡江大學產業經濟系副教授）