前天開始整個局勢發生難以想像的變化, 基隆路那一間. 以下文章可能有點長......
最近姨丈找了一個永慶的仲介要來賣房屋, 本來基隆路的套房因為開價不好, 已經是小弟在住, 小弟的母親(口頭上)說放棄要賣, 改成賣板橋的房子. 但基於人情不便拒絕, 所以還是讓永慶的來賣. 而永慶的廣告貼出後, 就有其他仲介又跑來看這房子, 小弟的母親想說, 與這些仲介簽一般性契約沒有關係, 不要簽專屬契約就好, 因此除了永慶以外, 至少也與信義和住商簽了一般性契約, 但是她並沒有仔細看條文就簽約, 因此昨晚小弟檢視合約, 永慶的沒看到, 住商的有"私下與客戶達成交易時, 要收總交易6%佣金"的規定, 沒有寫期限; 信義的更多, "合約結束後兩個月內, 若與客戶私下達成交易, 要收佣金."以及"若買賣失敗的責任在賣方, 則賣方仍應支付酬金".
上面的條文看起來還合理, 但問題在認定, 如果碰到一個喜歡逛仲介的客戶, 他最後只透過一個仲介購買, 其他仲介援例請求的話, 賣方很可能會需要支付好幾個仲介的費用, 變成佣金損失慘重.
前天, 陽曆9/13, 可能就碰到了這樣一個客戶. 有個住附近的老師透過信義來看了以後很滿意, 說是給她父親養老住這種電梯套房很方便, 離家也近, 很有意願, 因此信義就找小弟母親簽了一個更改底價的約, 從650萬降為570萬. 但這個約有陷阱, 前幾年有個法院判例, 這個約偷偷暗藏把一般性契約轉為專任契約的條款, 而且期限是3個月, 馬上就被綁到12月13日為止, 更不說那個約其實不是參考性的底限價, 而是砍價的約, 一下就砍了80萬......
永慶很快得知這個消息的一部份, 於是通知我們, 這個客戶本來是他們的, 他們談到了590萬, 但信義岔出來說能幫買方砍價到520萬左右. 雖然不知道永慶說的是不是事實, 但砍價是千真萬確的, 老人家被騙之下不小心簽了有糾紛的專屬契約也是真的, 更糟的是我們現在不好拒絕這個交易, 除非買方沒興趣, 否則賣不成也還是要付出底價4~6%的佣金, 還不只信義可以來要, 住商甚至永慶可能也可以來要(6%)......假如還有第四家仲介, 那麼我們被抽走的佣金, 就超過一百萬, 這下不要說大賠特賠, 甚至可能連貸款都還不出來而無法交屋......
而且現狀來說, 小弟也不能斷定上面的資訊是否正確, 因為可能說謊的不只是仲介, 還有小弟的母親......
本來想說局勢大變之後是否要重新起卦, 但昨晚到現在看好幾個朋友提供的法院判例後, 即使我們要主張這些仲介的約有違法或詐欺之嫌, 但那也要有空上法院與人家開民事庭拖個幾年, 根本沒有那個金錢, 因此心一直靜不下來, 不適合起卦. 不知道有沒有前輩可以給建議, 是要對基隆路的套房與板橋的房子個別重新起卦, 還是就用先前的卦繼續分析?