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整體而言，桑莫(Patrick Summer)認為，對於多數投資人而言，投資房地產實體其實並不適合，因為投入資金龐大，且管理維護成本高，流動性又低，對於房地產投資有興趣的人，不妨透過基金的形式，不僅可以在沒有物業所有權的負擔下，擁有一籃子的優質地產股，還能夠享有分散投資、提高資金流動性的優勢。

==>這裡符合我的田宅宮,財帛宮,福德宮,事業宮的描述
==>以基金流動的方式擁有房地產
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在全球基金經理人認為歐股被低估之際，美系資金已陸續流入歐洲市場，把握投資歐洲的獲利契機，而歐洲房地產股由於具有高且穩定之股利率、及低波動的特性，也成為投資歐洲的另一種選擇。

桑莫指出，地產基金利潤高且穩定，有固定不錯的配股配息，最重要的是是唯一一種具有高流動性的地產投資形式，是投資組合中相當重要的一項標的。由於不動產投資信託公司不必課稅，可以將收益全部分配給投資人，因此其報酬率較高。

目前巴黎、倫敦的辦公大樓占享德森遠見泛歐地產股票基金投資比重的50%以上，由於過去3年均為負成長，目前則已見到觸底彈升，預估到明年巴黎和倫敦的辦公室租金將全面反彈。

另外，以過去美國、日本的經驗來看，當該國開始實施不動產證券投資信託的制度之後，資金將大量流入，目前英國即將實施不動產證券投資信託制，預料將吸引市場資金大量流入，造成市值大幅成長。目前已有許多國際大型退休基金轉變投資策略，由以往自行投資地產股票或開發案，轉為購買地產基金，地產基金前景看好。

問：您認為投資組合中應投資多少比例在房地產類股較為適當?

答：雖然前景存在變數，但我認為房地產在投資組合的平衡上扮演了一個重要角色，因其擁有較高且穩定的股息收益，而地產股與其他資產類型之間的績效關聯性低，也可凸顯其分散風險的效益，加上地產投資的通貨膨脹保障比債券高，而通貨緊縮保障又較股票高，且供給獲得控制(尤其是在高需求的地區)，是一種非常適合進行投資的資產，不過，亦需要相當專業的管理。

如果就歐洲地區的地產股表現來看，不同國家的地產股關聯性明顯低於一般股票。統計自1999年1月31日至2004年11月30日的月報酬率相關性，一般股票的跨國平均關聯性為0.73，地產股票的平均關聯性則僅0.27，凸顯地產股的地域相關性較低，屬於較獨立的資產類型，對於主動式管理風格的基金經理人而言，也擁有相對較多的選擇與投資機會。無論是直接投資在不動產或以上市不動產證券的方式持有，地產投資在投資組合中佔百分之十至十五的比重將較為適當。


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整體而言，桑莫(Patrick Summer)認為，對於多數投資人而言，投資房地產實體其實並不適合，因為投入資金龐大，且管理維護成本高，流動性又低，對於房地產投資有興趣的人，不妨透過基金的形式，不僅可以在沒有物業所有權的負擔下，擁有一籃子的優質地產股，還能夠享有分散投資、提高資金流動性的優勢。

==>這裡符合我的田宅宮,財帛宮,福德宮,事業宮的描述
==>以基金流動的方式擁有房地產
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亨德森全球投資亞洲執行董事亨德森（Alexander Henderson）日指出，逐步升息顯示經濟好轉但不會過熱，這對地產股票基金是有利的，這與一般人認為升息會危及房地產，是很不一樣的。他對於房地產市場，在歐洲最看好英國，原 是不動產投資信託（REITs）即將開放，亞洲則看好香港。

經濟過熱一種具體表現是在房地產，擔憂通膨，央行會透過升息來調控經濟景氣，美國聯邦準備理事會（Fed）這一波升息，對地產抑制有限，享德森提醒投資人，全球資金充沛，大家都急著找高收益的投資工具，強調收益型的各種投資工具從REITs、房地產、證券化商品，成為退休和保險法人的最愛。

亨德森在全球地產資產規模達116.6億歐元，目前只有亨德森遠見泛歐資產股票基金進入台灣，規模5.92億歐元。亨德森說，明年還會引進環球地產股票基金及亞太地產股票基金。以下是他接受本報專訪內容。

問：利率上揚，對房地產市場有何衝擊？

答：利率上揚，會對一些地產有影響，衝擊最大是在住宅型房地產市場，但一般地產型基金投資標的，並不是住宅市場，而是其他市場如辦公室、購物商場、零售、工業用地等。逐漸升息是一件好事，顯示經濟轉好，又不會過熱。經濟好轉時，工商業活動多，對零售、辦公室等房地產市場反而更好。

一般的地產股票指數或基金，由兩部分組成：一是REITs，一是掛牌的營建、開發商類股。以全球來說，61%是REITs，39%是營建暨開發商類股。前者至少要將收益的85%分配給投資人，在不景氣時很有吸引力，後者則重視成長，在景氣好時特別活絡。

地產股票基金兼具股票及債券的優點，在景氣佳、股市上漲時，地產股的漲幅更大。但在景氣轉差、股市下跌時，這類型基金反而較為平穩。

問：最看好哪些市場？

答：在歐洲，我們最看好英國，目前大幅加碼。英國是全球第二大地產市場，明年又將推出REITs，未來發展十分正面。德國也將於明年推出REITs，但德國市場較小。我們也看好新興歐洲的市場，原因是內需成長。至於亞洲，我們最看好香港，資金充沛，不論是REITs或營建商都不錯。日本REITs已嫌貴，但營建股則看好。我們也持有台灣的REITs，但整體對台灣是減碼。


亨德森（Henderson）遠見泛歐地產股票基金經理人桑莫（Patrick Sumner）上周指出，英國等歐洲國家明年才要推出房地產證券化（REITs），對未來五年的歐洲房地產是利多。預估未來一年收益率可達14.9%，其中股息約占3.4%。
歐洲不動產市場近年表現出色，雖然10月以來全球股市大幅修正，但亨德森遠見泛歐地產股票基金今年以來報酬率仍有15%，略高於美國同型基金。這檔基金及其他七檔亨德森旗下基金最早是由富達平台引進台灣，近日也將在台北富邦銀行的據點銷售。
REITs收益穩定，可分散投資組合風險，國人接受度愈來愈高，目前除三檔國內投信發行的全球不動產基金外，還有三檔以美元計價的美國不動產基金，以及一檔以歐元計價的歐洲不動產基金。桑莫也是亨德森地產股票投資總監，以下是他日前接受訪問內容：
問：美國利率持續上揚，投資人擔心不動產市場泡沫會破滅，你覺得呢？
答：短期內投資人欠缺信心，造成市場大幅波動。但我們認為，美國經濟很有彈性，長期來說國內生產毛額（GDP）成長率仍有3%到3.5%，對不動產市場是很好的支撐。
一般人認為美國房價過高，有「泡沫化」現象，其實指的是住宅，而且只限於紐約、南加州、佛羅里達南部、拉斯維加斯等地，占總值不到10%。而且，在美國家庭支出中，房貸利息只占22%，還低於長期平均值的24%。
問：歐洲沒有升息壓力嗎？在歐洲房地產市場中，你最看好哪些國家及市場？
答：目前英國基本利率約4.5%，歐元區約2%。英國日前才剛升息，目前通貨膨脹率只有2.2%，只要低於2.5%，應該都是可接受的範圍。至於歐元區，歐洲中央銀行（ECB）已有一陣子按兵不動，預計短期內不會升息。