作者：李宏濤

　　炒家自古有之，通常人們都認為，開發商肯定是歡迎炒家的，炒家活躍了市場，而碰到以出租為目的的長線炒家，更是如遇財神，因為這類買家常常是不買則罷，一買便是几套甚至几十套。如果從投資形式上講，最大的炒家，則是集團購買。最近便聽說有一些台灣買家形成集團在上海購買整棟高層，作整體出租之用，這算不算炒家呢？ 開發商對炒家的感情是復雜的，愛恨交加。愛什么，為什么愛，我們就不說了，「恨」又在哪里呢？

　　一是恨內外勾結，炒高房價，炒家得利就跑，而開發商走不掉，高價購房的業主必然期望值提高，期望過高，失望越大，入伙后的摩擦發生率也會提高。而且，內外勾結后，銷售人員急于跑盤，勢必會影響全盤銷售，而開發商的利益不是靠一二套房子來實現的，而是靠銷售率，炒房者所得的那點蠅頭小利，與銷售延遲所帶來的損失相比，可能只是九牛一毛，炒家，真是讓人愛恨交加啊。

　　有人在炒房

　　炒房者就像狗仔隊一樣，活躍在上海的每一個熱點樓盤。位于靜安區和長寧區交界處的靜安楓華的地產還沒開盤，便有一位神秘女士一下子買了6套，然后又帶了几個人一下子購入11套。和通常的炒房者不一樣，這位業主并不急于轉手，而是繼續斥資，將毛坯房裝修打扮，然后才放到三級市場，收租或轉手。

　　對上海的中介來說，這位神秘的女士，只是龐大的炒房隊伍中的一員，據不完全統計，上海年銷售10萬套中的10%被炒家染指過，涉及金額達10多億元人民幣（下同）。而炒房者也變得更加職業化，全民化，就像人人炒股一樣。股票不行了，人人都在動房子的主意，主意歸主意，真正下手開始炒的，比起上海的几百萬股民大軍來說，還不算多。

　　炒房是否誘發泡沫

　　圍繞一個樓盤，炒房者可以分為兩類：

　　第一類是外圍炒家，他們游離在各個樓盤之間伺機而動。這是傳統炒家，其投資行為基本也得到經濟學家和政府的認可，被定義為投資，而非投機。

　　第二類是中線炒家，是輿論所炮轟的主要對象，被認為是誘發泡沫的禍首之一。

　　第三類數量更多的則是短線炒家，類似倒票的黃牛，這些人，倒認購合同甚至只是倒一個阿拉伯數字，一個選房號碼。據一位資深中介人介紹，此等炒家最為常見，也容易辨別，他們來得早，更關心開發商的品牌，關心知名度，關心推廣力度，而不像真正的自住型客戶，會特別緊張地找戶型談價格。

　　炒房如何獲利

　　短線炒家的最常見的操作流程是：1、下單。在樓盤內部尚處于內部認購期時就下單，繳納數量很少的定金，一般樓盤的定金20000元左右，一些中高檔樓盤的定金，則在30000元到50000萬元之間，現在更甚者在樓盤一開口就要10萬。同時，必須與售房員搞好關系，私下再敲定一個分成協議，請售房員代為物色下家。2、焐單。這個階段猶如打仗，捆綁在一起的售樓員和短線炒家密切尋找下家。3、出單，趁開盤的短暫銷售高峰，迅速出手，合同易主。通常，開發商采取「低開高走」的價格策略，為短線投資者的出單創造了良好的大環境，在不增加甚至減少接單者購房成本的情況下，短線炒家迅速脫手，套取利潤。

　　由于必須有內應，而初期資金門檻又低，許多頭腦靈活的售樓員或者開發商的員工，干脆就自己做起了導演加演員，自簽內部認購書，甚至連定金也不必掏，待開盤后，直接換上或填上下家的名字，神不知，鬼不覺。假如市道不好，利潤沒套到，訂金也能回來，因為他們選中的房子，基本上屬于那10%的「保留單位」級的，總是能賣掉，除非爛尾。

　　炒房獲利几何

　　扣除分成后，利潤通常在5000－20000元這個范圍，別小看了這個利潤，考慮到資金的快速流動性和低投入低風險，這樣的百分之几百的利潤率，其利之暴令開發商都眼饞。所以許多開發商，「扎緊籬笆防狗鑽」，牢牢守住保留單位，待價而沽。但市場風云跌宕，開發商為加快資金回收，也不得不將好房放出，不敢封死短線炒家的發財路。

　　樓盤從內部認購到開盤，需要2個月，這就意味著，職業炒家一年可以炒房6次左右，當然，這只是理論推算，沒有考慮房地產本身的市場淡旺季，而事實上，職業炒家的通常踩盤周期不過一個月，許多單半月就能走掉。有一位炒家，2002年就輕飄飄地炒房5套，獲利20萬元，比股市滋潤得多。

　　上面我們談的只是短線的獲利情況，那么，長線投資呢？從三級市場接單然后收租，效益陡增。要訣是，三級市場是個過濾器，將二級市場的炒作的泡沫擠出，這時候的價格與價值是比較接近的，二級市場的新房，到了三級市場，自動打個八折乃至七折，而出租的價格基本不變，其收益率自動提高了50%。

　　比如外環的某個樓盤，售價只有5000元左右/平方米，而80平方米的戶型的租金連續2年維持在1200元/月的均價，而且，逐年在微漲，10至15年即可收回投資，比起周邊售價7000多元/平方米的樓盤，其長線投資的收益率几乎翻番。

　　炒家是否蒙冤

　　一位銀行人士指出，有利者未必有理。炒房的作用不是正面的，即便是長線的投資。如果一個人同時按揭購買數套房產用于投資，這勢必會倍增還款的壓力，也與大陸央行的按揭政策的初衷相違，正因此，大陸央行在今年6月13日，才會下發緊急通知，對「二次貸款」作了嚴格限定，這是符合國際慣例的──房子是民生之本，也是大陸經濟的三大支柱之一，是不能出問題的。

　　大陸央行的6月通知有點「劫富濟貧」的味道，但劫富濟貧何嘗又不是國際慣例？在美國，分級貸款的原則，已經執行了几十年。目前的行情是，通常只有20萬美元左右的房屋貸款是可以享受優惠利率的，超過部分就要按照一般的商業貸款利率執行了。也有炒房者認為，炒房就像炒股票，或者更像期貨交易，二者都是雙刃劍，但待遇卻為何迥然不同呢？

　　適當炒樓也是良性體現 上海社科院一位房產專家表示，雖說上海市民對置業的心態是以安居為主，而非用作投資炒賣用途，然而受境外、溫州人潛移默化的影響，炒家于上海樓市而言在一定范圍內還是存在的。更何況，只要不屬大范圍的惡性炒作行為，炒樓這種以時間、空間換取利潤的市場現象對于樓市，也是需求結構的一種良性體現。

　　眾所周知，炒家炒樓的目的只有一個：就是圖利，所以上海樓市現在炒風盛行。炒樓雖然與股票等其他投資方式相比，風險較低，但一旦從之者眾，風險系數也會隨之增加。在市場日趨成熟，后市供應量不斷放大、競爭日趨激烈、價格戰此起彼伏的情況下，靠炒樓獲利的買家并不多，炒家們已逐漸理性起來。

　　二手樓炒賣賺多虧少

　　炒樓最好的時機是購買期房，因為期房的樓價比較低，有著更大的升值空間，然而樓市的太多不可確定性，決定著其如果拿到二手房交易中介可能得不到買家的信任，交易效率因此受到影響。而二手現樓一方面因在環境、配套等方面都較為成熟，故而在出手時會比較快捷﹔而另一方面，在成交活躍地區的二手房價格基礎較為扎實，短時間內大幅下降的可能性不大，故而二手現樓普遍受到炒家們的熱衷。

　　在上海，移民城市的特點決定著普通住宅，尤其是小戶型住宅的需求量較大，因此在二手樓中，小戶型平價單位具有一定的炒作空間。該類型單位一般在入貨之后簡單作裝修增值，在兩至三個月即可易手。據上海博邦地產高級經理程梅小姐介紹，近年來的炒家以炒小面積單位居多，炒中小型平價二手單位的投資者，大部分都獲利離場，且基本都可賺取數萬至十數萬不等。

　　對于位置的選擇，香港炒家較關注景觀物業，如太陽都市花園﹔而一些具備一定景觀資源及質素較優的物業則受到本地炒家或海歸們的青睞，如靜安風景、尊園等。