剛才動念問一下:板橋的房子能賣得好嗎?結果:

西元 2008 年 4 月 9 日 15 時 42 分　　陰曆 97 年 3 月 4 日
┌─────────────────┐時日月年　　空　驛　桃　貴　羊
│　ＤＥＳＴＩＮＹ命理網　電腦起卦　│　　　　　　亡　馬　花　人　刃
│Ｄｅｓｔｉｎｙ．ｘｆｉｌｅｓ．ｔｏ│壬己丙戊　　申　巳　子　子　未
└─────────────────┘申卯辰子　　酉　　　　　申
　　　　　　　　　離火遊魂卦：天水訟　　　　　　　離火遊魂卦：天水訟

【六獸】【伏　　神】　　【　本　　卦　】　　　　　　　【　變　　卦　】
　勾陳　　　　　　　　　子孫———壬戌土 　 　　　壬戌土 子孫———　子孫
　朱雀　　　　　　　　　妻財———壬申金 　 　　　壬申金 妻財———　妻財
　青龍　　　　　　　　世兄弟———壬午火 　 　　　壬午火 兄弟———世兄弟
　玄武　官鬼　己亥水　　兄弟—　—戊午火 　 　　　戊午火 兄弟—　—　兄弟
　白虎　　　　　　　　　子孫———戊辰土 　 　　　戊辰土 子孫———　子孫
　螣蛇　　　　　　　　應父母—　—戊寅木 　 　　　戊寅木 父母—　—應父母


天水訟......看來很頭痛了.
這房子當初買的時候還是夫妻共同財產制的時代,父親死後母親因為不想讓小老婆分而沒報遺產,加上一二樓土地是在一起的,還有妹妹要不要回來繼承之類的問題,都不好處理.雖然1998年夫妻財產制再度修改,這房子名子是母親的,可以不算是父親的遺產,算少掉一個法律問題,不過如果分開賣的話,就還要去處理掉土地的問題,有點擔心到時候不是賣不賣得掉的問題,而是會有法律問題糾纏......

回報狀況.
1.上週二(8日)與之前看過房子的朋友聯絡, 他女朋友還沒回台灣, 沒有決定.
2.上週四(10日)晚上與之前的一個仲介聯絡上, 他說去年他曾經偷偷帶一個人看過房子(沒告訴我們), 人家當時聽了價格後就沒聯絡, 但上週又突然打電話找他, 詢問我們基隆路的房子是否還能賣, 這個仲介說可以想辦法幫我們談到剛好成本價, 但之後沒消息.
3.此卦應該是昨天(14日)出空, 今天(15日)一早有人看到小弟身上掛的宣傳牌有興趣跑來詢問, 有意思打電話與母親續談.

本週母親打算改賣板橋的住家了,不過她還想要等搬家清理完成以後才開始賣,看來又是幾個月的事情.要待六合的月份才行嗎......

這個人在上週三(4月30日)打電話約定看房子,上週四(5月1日)看過之後覺得太小,放棄.沒有意外的話,週三(5月7日)要開始搬東西到基隆路的套房,準備改賣板橋的房子.

離上次發言過了差不多九個月, 現在基隆路的套房已經塞滿東西, 一半時間住在那邊. 板橋這邊還在搬, 東西很多, 還沒到可以賣的時候.
去年秋後實際財務是越來越緊, 但還沒出問題, 不過雷曼兄弟事件爆發後的全球經濟風暴, 對心理壓力真的蠻大的......聽到金融界的流言, 今年陽曆三四月間還會有大變化, 手邊有房子或者是想買房子的人會有利, 不知道十個月以前的這個卦現在還能拿來看嗎?

靜卦 世兄 賣成本價都有問題

成本價......這房子買的時候是1983年,那時一坪才4萬新台幣左右,現在這地方一坪總有十幾萬.
不然就是前不久抵押房貸的價格,總抵押價三百多萬.
由於占卦是去年房市一度看好的時期,現在回顧,那時的行情是現在的兩倍,之後一路狂跌,這卦算是應了.看來過一段時間經濟局勢改變之後再來占,或許會有不同?

沒有賠呀
以北市套房的租金來說.月租1萬.那個地點應該不難租
你們已經買了12年了.換算也有144萬的租金收入
扣除殺價與仲介等等賣4百多萬.等於是攤平了中間的金錢損失
現在市道不好.不能老想穩賺不賠的生意
再壓個1`2年你肯定賠更多.連薪水都賠進去.根本是白作工

基隆陸的套房買來不是當租屋用的, 其實有1/3的時間是自己住, 1/3強的時間是出租, 還有1/3弱的時間是因為各種原因(租給不對的人半夜跑路或仲介沒仲介到對象)發生空屋擺著......
至於所謂的"賠本", 現在其實是指"賣掉之後不夠還剩下的貸款", 那會變成為了缺錢賣房子, 結果賣了房子反而更缺錢......如果只是低於買入價格那還好說, 低於剩餘貸款那就難纏, 因為你變成缺乏脫手能力......

現在看來, 所謂今年陽曆三四月買房子最好, 是因為G20鋒會開始炒通膨, 全球經濟隨後會開始好轉, 房地產開始逼近谷底, 加上房地產與仲介與銀行合作, 推出高成數貸款, 確實是買房子的好時機......
接著, 電腦取卦問另一個問題, 基隆路的套房有可能賣到比買價還高嗎? 因為本來放棄基隆路想改賣板橋的房子, 但因為有算命的說她兩年後才出運, 房子可以照自己想要的價錢賣, 所以母親又動搖, 希望賣基隆路的套房就能還債, 留下生活機能比較好的板橋公寓...... 從現在市場來看, 基隆路的套房想回到當年行情(接近現在的兩倍)是不可能的, 能有當年價格的75%就不錯了, 但有些問題現在看不出來, 所以想乞靈於命理......

西元 2009 年 4 月 5 日 13 時 48 分　　陰曆 98 年 3 月 10 日
┌─────────────────┐時日月年　　空　驛　桃　貴　羊
│　ＤＥＳＴＩＮＹ命理網　電腦起卦　│　　　　　　亡　馬　花　人　刃
│Ｄｅｓｔｉｎｙ．ｘｆｉｌｅｓ．ｔｏ│癸庚戊己　　申　寅　酉　丑　酉
└─────────────────┘未辰辰丑　　酉　　　　　未
　　　　　　　　　坎水二世卦：水雷屯　　　　　　　震木本宮卦：震為雷

【六獸】【伏　　神】　　【　本　　卦　】　　　　　　　【　變　　卦　】
　螣蛇　　　　　　　　　兄弟—　—戊子水 　 　　　庚戌土 官鬼—　—世妻財
　勾陳　　　　　　　　應官鬼———戊戌土 ○ ——→庚申金 父母—　—　官鬼
　朱雀　　　　　　　　　父母—　—戊申金 ╳ ——→庚午火 妻財———　子孫
　青龍　妻財　戊午火　　官鬼—　—庚辰土 　 　　　庚辰土 官鬼—　—應妻財
　玄武　　　　　　　　世子孫—　—庚寅木 　 　　　庚寅木 子孫—　—　兄弟
　白虎　　　　　　　　　兄弟———庚子水 　 　　　庚子水 兄弟———　父母

前天開始整個局勢發生難以想像的變化, 基隆路那一間. 以下文章可能有點長......
最近姨丈找了一個永慶的仲介要來賣房屋, 本來基隆路的套房因為開價不好, 已經是小弟在住, 小弟的母親(口頭上)說放棄要賣, 改成賣板橋的房子. 但基於人情不便拒絕, 所以還是讓永慶的來賣. 而永慶的廣告貼出後, 就有其他仲介又跑來看這房子, 小弟的母親想說, 與這些仲介簽一般性契約沒有關係, 不要簽專屬契約就好, 因此除了永慶以外, 至少也與信義和住商簽了一般性契約, 但是她並沒有仔細看條文就簽約, 因此昨晚小弟檢視合約, 永慶的沒看到, 住商的有"私下與客戶達成交易時, 要收總交易6%佣金"的規定, 沒有寫期限; 信義的更多, "合約結束後兩個月內, 若與客戶私下達成交易, 要收佣金."以及"若買賣失敗的責任在賣方, 則賣方仍應支付酬金".
上面的條文看起來還合理, 但問題在認定, 如果碰到一個喜歡逛仲介的客戶, 他最後只透過一個仲介購買, 其他仲介援例請求的話, 賣方很可能會需要支付好幾個仲介的費用, 變成佣金損失慘重.
前天, 陽曆9/13, 可能就碰到了這樣一個客戶. 有個住附近的老師透過信義來看了以後很滿意, 說是給她父親養老住這種電梯套房很方便, 離家也近, 很有意願, 因此信義就找小弟母親簽了一個更改底價的約, 從650萬降為570萬. 但這個約有陷阱, 前幾年有個法院判例, 這個約偷偷暗藏把一般性契約轉為專任契約的條款, 而且期限是3個月, 馬上就被綁到12月13日為止, 更不說那個約其實不是參考性的底限價, 而是砍價的約, 一下就砍了80萬......
永慶很快得知這個消息的一部份, 於是通知我們, 這個客戶本來是他們的, 他們談到了590萬, 但信義岔出來說能幫買方砍價到520萬左右. 雖然不知道永慶說的是不是事實, 但砍價是千真萬確的, 老人家被騙之下不小心簽了有糾紛的專屬契約也是真的, 更糟的是我們現在不好拒絕這個交易, 除非買方沒興趣, 否則賣不成也還是要付出底價4~6%的佣金, 還不只信義可以來要, 住商甚至永慶可能也可以來要(6%)......假如還有第四家仲介, 那麼我們被抽走的佣金, 就超過一百萬, 這下不要說大賠特賠, 甚至可能連貸款都還不出來而無法交屋......
而且現狀來說, 小弟也不能斷定上面的資訊是否正確, 因為可能說謊的不只是仲介, 還有小弟的母親......
本來想說局勢大變之後是否要重新起卦, 但昨晚到現在看好幾個朋友提供的法院判例後, 即使我們要主張這些仲介的約有違法或詐欺之嫌, 但那也要有空上法院與人家開民事庭拖個幾年, 根本沒有那個金錢, 因此心一直靜不下來, 不適合起卦. 不知道有沒有前輩可以給建議, 是要對基隆路的套房與板橋的房子個別重新起卦, 還是就用先前的卦繼續分析?

紀錄一下自己起的卦, 除了要問的事情以外, 內容與第一卦相同, 都採電腦起卦.
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1.基隆路的套房在今年與明年能否賣掉?

西元 2009 年 9 月 15 日 10 時 41 分　　陰曆 98 年 7 月 27 日
┌─────────────────┐時日月年　　空　驛　桃　貴　羊
│　ＤＥＳＴＩＮＹ命理網　電腦起卦　│　　　　　　亡　馬　花　人　刃
│Ｄｅｓｔｉｎｙ．ｘｆｉｌｅｓ．ｔｏ│丁癸癸己　　子　巳　子　卯　丑
└─────────────────┘巳亥酉丑　　丑　　　　　巳
　　　　　　　　　震木四世卦：地風升　　　　　　　震木四世卦：地風升

【六獸】【伏　　神】　　【　本　　卦　】　　　　　　　【　變　　卦　】
　白虎　　　　　　　　　官鬼—　—癸酉金 　 　　　癸酉金 官鬼—　—　官鬼
　螣蛇　　　　　　　　　父母—　—癸亥水 　 　　　癸亥水 父母—　—　父母
　勾陳　子孫　庚午火　世妻財—　—癸丑土 　 　　　癸丑土 妻財—　—世妻財
　朱雀　　　　　　　　　官鬼———辛酉金 　 　　　辛酉金 官鬼———　官鬼
　青龍　兄弟　庚寅木　　父母———辛亥水 　 　　　辛亥水 父母———　父母
　玄武　　　　　　　　應妻財—　—辛丑土 　 　　　辛丑土 妻財—　—應妻財


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2.板橋的一二樓在今年與明年能否賣掉?

西元 2009 年 9 月 15 日 10 時 54 分　　陰曆 98 年 7 月 27 日
┌─────────────────┐時日月年　　空　驛　桃　貴　羊
│　ＤＥＳＴＩＮＹ命理網　電腦起卦　│　　　　　　亡　馬　花　人　刃
│Ｄｅｓｔｉｎｙ．ｘｆｉｌｅｓ．ｔｏ│丁癸癸己　　子　巳　子　卯　丑
└─────────────────┘巳亥酉丑　　丑　　　　　巳
　　　　　　　　　坎水本宮卦：坎為水　　　　　　　坤土一世卦：地雷復

【六獸】【伏　　神】　　【　本　　卦　】　　　　　　　【　變　　卦　】
　白虎　　　　　　　　世兄弟—　—戊子水 　 　　　癸酉金 父母—　—　子孫
　螣蛇　　　　　　　　　官鬼———戊戌土 ○ ——→癸亥水 兄弟—　—　妻財
　勾陳　　　　　　　　　父母—　—戊申金 　 　　　癸丑土 官鬼—　—應兄弟
　朱雀　　　　　　　　應妻財—　—戊午火 　 　　　庚辰土 官鬼—　—　兄弟
　青龍　　　　　　　　　官鬼———戊辰土 ○ ——→庚寅木 子孫—　—　官鬼
　玄武　　　　　　　　　子孫—　—戊寅木 ╳ ——→庚子水 兄弟———世妻財

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晚一點過來分析, 現在工作要忙了......

基隆路套房, 地風升那個, 算是賣掉了, 而且本來買主是在9/13, 也就是起卦前兩天就想買的, 只是當天是假日, 要湊訂金麻煩一點, 錯過了; 本週日9/20碰面時就下訂, 價格能接受, 預計交屋期是12/5. 才想整個看起來很好的卦怎麼是靜卦, 原來大勢在起卦時已定......
板橋的今年不可能賣了(否則繳稅會繳得很重), 而且因為基隆路這一間交易很晚, 明年想賣也不會太早吧......

基隆路套房即將交屋, 出了一點小事. 本來"他項證明"是轉辦貸款一個重要的工具, 在銀行是當天上午處理下午就辦得好的, 但因為國內金融機構變動與併購, 本來是某人壽集團承擔的貸款, 現在要由該集團的母公司某銀行開證明, 但直接去該銀行也沒用, 因為該銀行沒有小弟母親與那筆貸款的資料, 一定要由該人壽公司處理, 而這公文需要跑至少三天......
12月1日去辦理, 三天的話, 就是12月4日週五, 跑完還要跑兩個地方, 才能用買方的貸款塗銷賣方的貸款, 要12月5日週六不上班日之前交屋, 很趕; 但賣方是每月5日繳房租, 如果12月5日沒得搬, 就要多一個月房租, 這會引發爭議, 是地風升該卦"空亡"與"羊刃"的意義嗎? 結果如何等下週再上來報告吧.
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提供驗證用.

這貼大概結束了.
12月5日晚上酉時完成交屋, 合約規定當天, 卡得很死. 最後是通融先把鑰匙借給對方, 讓對方4日晚上開始搬家. 拿到的錢真的是沒有賺,攤平而已......