https://www.chinatimes.com/opinion/20240828005090-262104
時論廣場》放任房價飆漲 限貸令太遲（莊孟翰）
19:572024/08/28 言論 莊孟翰

央行日前要求銀行9月6日前提出不動產貸款總量自主管理計畫，被解讀為「限貸令」，因而加劇房貸錢荒；為此，行政院長卓榮泰28日信心喊話政府不會有限貸令，將找央行商討讓大家安心。只是，房價飆漲已歷經數年，主管機關的保守心態，導致房價泡沫指標均已進入紅色警戒，即便要重新檢討限貸令，恐怕也只是事倍功半，無濟於事。

衡量房價是否泡沫有幾項關鍵指標，其中，依國際衡量指標，房價所得比合理倍數應為3至5倍，但截至今年第一季，全國卻是10.35倍，北市更高達16.08倍；房貸本息占家庭收入30％較為合理，但全國卻是44.30％，北市更高達68.82％；房貸餘額占GDP40％較為合理，2023年購置住宅貸款加上建築融資卻高達56.32％。若再從年租金報酬率、房價短期漲幅、投資性需求等指標來看，均證明房價早已跨越泡沫紅色警戒線無疑。

此波房市多頭於2019年就出現，各地紛傳排隊買房、建商喊出百分百完銷，主管機關卻未深入了解市場走勢與投機炒作之嚴重性，特別是央行早就應該進入狀況，卻因過於保守而錯過超前部署的最佳良機，殊為可惜。

尤其，早從2018年台商因中美貿易戰開始回流，台灣股票總市值從2018年12月29.31兆一路飆漲，截至今年8月28日已來到71兆4034.87億；此一數據對比25兆2342億的GDP，高達2.83倍之多，而股價成長與房價倍數上漲之間，也就自然而然的產生了相互拉抬作用。或許政府認為，自106年起已施行高稅率的房地合一稅，而實際上也已循此課徵高達2千多億的稅收，惟其間亦代表投機炒作依舊相當盛行。

因此，去年《住宅法》修法期間，本人應主管機關邀請提出報告的一項重點，就是去年8月媒體明明還在報導「房價沒有最高、只有更高」，政府還在房價高點推出新青安；且股市超過2萬點緊接而來，更是讓房市與股市的拉抬效應更為顯著。

「限貸令」不是不好，而是央行早就該出手，時至今日，時機點實屬太晚，反而讓社會大眾未蒙其利先受其害。近期「非投機客」購屋者陷入房貸錢荒，就是明顯例證。

接下來，限貸令該如何修正？坦白說，時間點恐怕已來不及。除非央行允許銀行將《銀行法》第72-2條的分母規模做大，讓銀行得以多放些貸款，只是這又會衍生另一個問題，亦即放款人員明知泡沫嚴重，若繼續放貸，必然使得房價繼續飆漲；一旦泡沫破了，又得由銀行自行負責，形同陷入動輒得咎的處境。

整體而言，主管機關忽略中長期房價飆漲問題所衍生的後果，確實已讓「健康房市」的目標距離民眾期待是更形遙遠了。

（前淡江大學產業經濟系副教授）

房價本過高
去年八月一日
又推出新青安
助漲房價

由雷地豫
可以看出
新青安
如第四爻
雖不正或不當位
但仍引領整個卦
快樂地往前衝
導致銀行資金
最後會出問題

如今
限貸令一出
有如雷地豫卦
上下陽爻交換
成為豫卦的交卦
地雷復

整個房價
如滾開的水
上面加冷水
下面抽調火源
會快速回跌
回到比較合理的價位
但民怨也不少

這可能是選前政策買票
(如抑制油電雙漲 新青安等)
選後民怨不少
新總統只能概括承受

價不跌量縮

https://www.chinatimes.com/newspapers/20240920000471-260110
新聞分析》勢在必行 央行戴著鋼盔打房
信用資源集中在不動產 影響生產事業投資 若房市反轉恐衍生類次貸風暴
04:10 2024/09/20 中國時報 黃琮淵 、新聞分析

就在聯準會「放鴿」後不到24小時，中央銀行端出第3季理監事會決議，別說沒跟進降息，「美規台不隨」，就調升存準率的角度，甚至還逆勢放鷹，而整場會議聚焦房市管制，力道幾乎比過去6次的總和還強，先不論能否讓房價有效降溫，但對房市的衝擊，絕對比黎巴嫩那支引爆的BB Call有過之而無不及。

時間倒回3個月前，央行總裁楊金龍對於新青安點燃房市熊熊大火，還輕描淡寫地幫財政部緩頰，說這是政府美意，財政部會去處理，不願越俎代庖。然3個月過去，新青安不但沒降溫，房貸水位更猶如水淹金山寺，如果繼續坐視不管，不動產集中度就快改寫新高。

不動產集中度快飆新高，透露兩個警訊：一個是賭運氣，當銀行把多數信用資源集中在不動產，代表風險太高，一旦房市反轉，別說購屋族哇哇叫，更猶如次貸風暴般可怕，這就只能賭台灣房價一路走高、永不回頭，因只要客觀局勢有劇烈變化，銀行就可能垮掉。

二是慢性侵蝕競爭力。猶如楊金龍所言，當信用資源集中在不動產，必會影響生產事業投資，當台灣幾乎只剩下台積電獨撐大局時，若不能適時抑制信用資源傾斜，傳統產業只會更貸不到錢，況且當不動產生意會自動送上門，銀行何需費力找下個潛力股？

當然有人會說，不動產放款集中度尚未達到前波高點，不懂央行在操心啥？問題在於，現今房價高不可攀，一年漲幅數成，與薪資所得根本不成正比，顯示房子早從居住工具變成投資工具，風險自然大增，但整體風險承擔能力不若過往，受傷情況就會更嚴重。

於是乎，就當大家預期，央行正因「限貸令」成為房貸戶千夫所指對象，理當明哲保身之際，央行卻反其道而行，祭出過往都不曾想過的「超強」打房組合拳，這只證明一件事，如果今天不打（房）、明天可能就會後悔，甚至得花數倍資源收拾泡沫化後的殘局。

央行不會不清楚，這一拳打下去，勢必掀起排山倒海反對聲浪，尤其是建商。只不過面對不斷飆漲的房價，當隨處可見用新青安炒房的人頭、當居住正義愈離愈遠、當連貸個款都困難重重時，整頓房市勢在必行，如今央行戴上鋼盔向前衝，就看其他政策能否跟上。

冬至快到了
萬物休息

會如變卦復卦所示:
雷在地中，復﹔先王以至日閉關，商旅不行，后不省方。?

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20241213000013-260410
金龍海嘯還不夠？他喊第8波信用管制 房仲吐慘況：房市已經ICU
07:00 2024/12/13 中時新聞網 于川

隨著央行推出房貸緊縮、限貸打房等政策，政部實價預售最新統計資料顯示，10月全台預售揭露量僅約4600件，創下近20個月新低。不過卻有網友喊話，盼望央行下周開會，能開出第8波信用管制。對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德無奈回應，第七波信用管制效果已經非常顯著，房市現在已經進入加護病房，「難道還要再拔呼吸器？」

原PO在PTT以「央行下禮拜開完會會血流成河嗎？」為題發文，表示央行下禮拜又要開會了，上次央行總裁楊金龍公布第7波信用管制，讓整個房市冷下來，但持平而論，房價並沒有跌多少。他認為，目前台灣面臨電價高漲，通膨突破2%警戒線，美元走強，國際局勢動盪，看來第8波信用管制真有可能要發生了，且極有可能就是房蟲最討厭的升息。

對此，網友紛紛留言表示，「覺得應該升一碼壓壓通膨」、「升半碼」、「通膨是這次開會要解決的問題」、「還敢升息喔！看看中小股價崩成那樣」、「房地產確實已經冷卻了，降下來是遲早的事，緩降才是最好」、「一堆傳產股已經跌到不知道怎麼過年了」。

據《ETtoday新聞雲》報導，曾敬德認為，央行第七波信用管制有顯著效果，市場交易量已經大縮，短期內不太可能有第八波，房市都進入加護病房了，難道連呼吸器都要拔？他還預測，本次理監事會議，應是對第七波信用管制的細節進行增補。

六合化沖，子月沖孫爻，丑月沖財爻，資金退潮。
午孫未財，效應持續到午未年。

https://house.udn.com/house/story/123589/8436587
央行未再出手給房市喘息空間？專家1理由：持續降溫
2024-12-19 17:01 經濟日報／記者游智文／即時報導

央行第4季理監事會後決議政策利率不變，也未加重選擇性信用管制，此決策能為房市帶來喘息空間嗎？樂屋網發言人洪安怡指出，央行第七波打炒房後，買方明確縮手，對房市關注度大幅下降，評估未來房市降溫狀況仍將持續。

央行今年推出第六波和第七波選擇性信用管制，樂屋網統計2次央行打炒房後，自家網站的流量數據變化，第六波打炒房後，六都線上看屋新北市減少近13％，高雄市下滑6%，台中市下滑4%，台南不減反增。

第七波打炒房政策公告後，六都線上看屋數急遽萎縮，除了台南市，普遍都萎縮了2成以上，其中桃園市跌幅最高，達25%，其次為新北市下滑24%、台北市下滑23%。

洪安怡表示，央行接連兩季祭出選擇性信用管制，買氣一次比一次急凍，主因還是因為買家觀望心態加劇，很多人想等房價大跌後再進場，導致買氣急速萎縮，房價也開始進入盤整階段。

她表示，第六波打炒房後，買方在站上的行為更加多元，不一定直接看物件，反而可能是進入樂屋網查詢實價登錄資料，或瀏覽房市新聞等等，顯示買方對房市仍有興趣，只是行為趨向觀望。

但到了第七波打炒房過後，買方明確縮手，對房市關注度大幅下降，全網流量下滑8％。

因此，洪安怡表示，儘管目前央行決議不推出第八波打炒房，但先前第七波打炒房政策仍將持續發酵，房市降溫趨勢預料持續，買方出手前，務必仔細評估目標地區的長期發展潛力，才能買得更放心。

https://www.ctwant.com/article/388755/
勒褲帶過年1／房仲業現況「沒客人成常態」　年後恐釀2成離職潮
記者：林榮芳 2025-01-10　06:00

歲末各產業公布年終獎金之際，房仲業卻開心不起來，2024下半年起遭遇限貸令、第七波打炒房，業績一落千丈，不少人收入掛蛋，沒有年終就算了，產業大老還預告2025年持續走空，讓房仲業只能勒緊褲帶過新年。CTWANT記者走訪多家房仲業詢問現況，「一個禮拜完全沒客人已經是常態」，新人會先走一批，老鳥繼續撐，推估恐釀2成離職潮。

2024下半年銀行放貸接近滿水位，排隊申貸狀況未解，再加上第七波信用管制，成屋銷售的房仲業成為海嘯第一排「慘業」。唯一掛牌上市的房仲業「信義房屋」（9940）自2024年8月起，營收月減逾3成，呈懸崖式下降，之後節節下探到11月剩7.26億元，是5月的14.80億元一半不到，創2020年1月以來新低，顯示房市備受挑戰。

「上半年有新青安加持，不理性追價的買方很多，有案子剛簽進來，當天就賣掉，熱銷到讓房仲都覺得不可思議；下半年急轉直下，買氣急凍，無所事事、一個禮拜完全沒客人，也已經是常態。」房仲作家、聯勝房屋專任委託部經理陳泰源觀察，現在單店每周來客數，買方頂多1至2組客戶、賣方約2組，主動上門詢問買賣事宜，通常一家店約10名業務員上下，根本僧多粥少，沒有市場需求，更不用提後面的成交和抽成佣金。

「社群少了40%的瀏覽率，互動率從9月以後開始降低！」青埔房地產社團「青埔我的家」團長李佳樺，在大桃園投資和入股超過10間房仲店，線上線下數據表現如出一轍，「來電客減少6成，成交量少一半，買家都在等降價，想撿便宜，但屋主也會觀望，不捨便宜賣，雙方拉鋸，市場出現交易停滯期，要促成一個成交變得很難。」

「就算交易量砍半，市場也一定還有客戶，只是跟誰買而已。」李佳樺說，現在要突破市場，沒有其他方法，就是廣告加倍、工作量加倍。不過老鳥與菜鳥對市場反轉的抗壓力也不太一樣，李佳樺笑說：「前2年忙到沒時間休假，連疫情也忙翻！現在客人比較少，1月份就有百位業績不錯的夥伴輪番出國玩。」

一位不具名業者就坦言，有人待不下去轉行拍抖音、做服務業、找有底薪的工作，也有兼職賣保險，「現在連自己的品牌都要廝殺，這確實是一場生存淘汰賽。」

房仲店又分直營店和加盟店，直營店的房仲保障底薪、獎金抽成少；加盟店多屬零底薪、高抽成，各區、各店和各個房仲狀況不同，難一概而論。前不動產仲介公會全聯會理事長張世芳就推估，全台約有8成房仲都無底薪，僅有2成是有底薪；去年上半年有3成賺到比較多錢，5成維持水平，2成的人未賺到多少錢。

根據CTWANT觀察，直營店房仲有底薪保障，影響不大，但若是上半年沒進帳或是手頭較為吃緊的，就會陸續在年後出現轉職潮，推估約有2成；至於高專老鳥、前一波賺了不少的，還是會努力撐著，「畢竟高獎金，抓到一件就能吃一年，大家都會想賭賭看！」一位高專房仲說。

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20250415000008-260410
房價恐下跌20％！四大跌價訊號出現 警告「別進場接刀」
06:00 2025/04/15 中時新聞網 郭宜欣

房市信用管制措施上路超過半年，強勁的市場已經有所冷卻，此時是否適合進場？對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴認為，房市下跌4大訊號已經出現，接下來價格可能回檔10%至20%，此時不應輕易進場，恐會接到落下來的刀子。

陳傑鳴表示，過往房價下跌的訊號包括升息難貸款、房市賣壓攀升、信用管制強化及股災。以2008年金融海嘯來說，股市重摔6成，房價也回檔1成至2成，目前股市因關稅戰動盪不安，房市也很難樂觀。

普遍認為，房價承受較大壓力的地方，主要還是落在蛋白區或重劃區，蛋黃區降價的壓力也會比較小，抗跌能力較強。

馨傳不動產智庫執行長何世昌上周曾在臉書上表示，「今年的利空頻發，不確定因素升高，經濟展望從樂觀轉為保守，使得房市轉變為買方市場，在部份供給量較大的區域，讓利的急迫性正在增加之中。」

至於消費者該怎麼選？何世昌說：「關鍵是要掌握區域行情，包括行政區、次分區與個別路段的特性與價格差異，才能真正買到甜甜價。」

工商報導，公股銀高層直指，今年「量縮」已經成定局，更是所有銀行的共識，價格則是各銀行的看法有所差異，從緩跌、溫和修正、高檔震盪的看法都有，整體預計房價難以上攻，但將出現明顯差異，例如較核心區域下跌空間有限，較偏遠區域的房價下跌幅度將至少從5%起跳。

https://udn.com/news/story/7239/8697437
房市警鐘 國銀房貸壞帳連八升…3月逾放款餘額達82.3億元
2025-04-25 00:14 經濟日報／記者 廖珮君／台北報導

據金管會昨（24）日公布統計，2025年3月國銀房貸逾期放款餘額達82.3億元，已連八個月走升，再度改寫近三年半新高，銀行圈示警，4月大股災、房市買氣重摔，恐讓房貸戶財務更加吃緊，4月房貸壞帳恐續飆升，高逾放水位短期恐難逆轉。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛也說，4月有川普關稅議題，持續重挫市場買氣，若經濟局勢不穩、政策管制不開，房貸壞帳數字料會續攀升，他示警，一旦建案銷售轉差，恐讓建商資金斷鏈，下一階段需慎防建融壞帳。

金管會銀行局主秘張嘉魁說，3月房貸逾放雖增加，但逾放比至今仍很穩定地維持在0.07%，銀行控管不動產風險能力也很穩定，目前尚無看到異常現象，也無信用風險問題，金管會將持續密切觀察。

據統計，3月國銀房貸逾放餘額82.3億元，月增2.8億元，月增額是至少近七年同期最大，往年3月逾放額都會減少，今年卻是連續兩年3月逾放不減反增，顯示各銀行並未積極轉銷房貸壞帳。

為何房貸逾放一路走揚？銀行又為何不積極轉銷，讓逾放數字下降？一家銀行主管觀察，這波房貸高逾放爆發，有半數是中小企業負責人，因景氣差、公司經營不善，連帶影響個人還款能力，導致發生逾放。

另一半的自然人中，有三成是投資客，在央行從2022年首季起升息六次後，這些過去仰賴寬限期賣屋套利、或轉貸續命者，卻因各銀行審核趨嚴，房市無人接手又難轉貸，面臨寬限期滿而資金周轉失靈，最終變成房貸壞帳。

另一家民營銀行高層也坦言，銀行轉銷逾放有一定程序，多數會從大型企金案件開始，轉銷也需考量銀行獲利、備抵呆帳覆蓋率（Coverage Ratio，指銀行承受發生呆帳的能力）。轉銷逾放會讓備抵呆帳覆蓋率及獲利下降。

銀行圈憂心，這樣情況在4月股災、房市買氣劇降後，恐更加嚴峻。黃舒衛認為，目前最大未爆彈已非零星的個人或企業主財務操作翻車，反需注意財力差的中小建商的倒帳潮。

金管會公布2025年3月國銀承做房貸與建融狀況，3月底國銀承做房貸餘額11兆1,156億元，年增9.31%連半年走低並是近11個月低點；建融餘額3兆8,462億元，年增5.08%是近七個低點，顯示房市持續緊縮。

因禍得福?

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20250426000018-260410
日本房市崩過 台灣不會步後塵？專家：楊金龍是先知
05:00 2025/04/26 中時新聞網 邱怡萱

央行去年第三季理監事會祭出第7波選擇性信用管制措施後，房市掀起「金龍海嘯」交易量明顯下滑，根據591新建案統計，全台第一季總銷金額4648.15億元，與上季相比大幅縮水3成。台中從事房仲工作的網紅王伯生在臉書上分享，挨罵的楊金龍其實是先知，他及早限制了房市的槓桿，王伯生認為台灣不可以像日本一樣，房地產必須要軟著陸。

王伯生在《得勝老闆教買房》臉書粉專指出，記得去年「金龍海嘯」的時候，一堆人罵楊金龍罵得要死，如今關稅造成股災，又一堆人說楊金龍是先知，限制了房地產的槓桿，救了很多借房貸出來投資的人。楊金龍當時分析房地產，要不被央行政策壓下去，另一種就是發生金融風暴崩下去。

王伯生強調，台灣老百姓的資產，高達70%跟房地產掛鉤，老百姓的貸款，主要也是房貸，而且各地方政府的主要財政收入，也是賣地收入，因此，台灣房地產必須要軟著陸，不可以像日本一樣，爬到一個高點的時候突然崩落。

王伯生認為，日本走過的路，是之前台灣正在走的路，但日本掉的坑，是我們不要去掉的坑，台灣房地產陣痛的週期是一定要度過，所以不可能讓其自然發展、不斷地去泡沫，然後突然之間就掉下來，誰都沒辦法去承擔這個責任。

央行去年9月提出四大打房措施，包括(1)新增規範自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期；(2) 自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；(3)公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款的最高成數由4成降為3成；(4)餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

文章來源：得勝老闆教買房